住所專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）被稱為房子的“養老錢”，是專項用於住所共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

  維修資金准则自上世紀90年代树立以來，為保证居民住所安全發揮了及其重要的效果。但近段時間，有不少讀者、網友反映，在申請、运用、办理維修資金過程中，還存在申請難通過“不好用”、監管有缝隙“沒用好”等問題。

  就維修資金申請、运用、办理中存在的問題，記者赴河北廊坊市香榭裡舍小區進行採訪。

  2023年12月初，記者來到河北廊坊市香榭裡舍小區，正遇到小區水管决裂，兩名工人挖開埋在地下的水管准備維修。一名往樓裡提水的住戶說：“自來水管三天兩頭壞，一壞就要停水。”

  一棟高層樓外牆牆皮大片脫落，路過的居民說前一天有塊牆皮掉下來，砸在車上，“幸亏沒砸到人”。記者隨機走進一棟樓，發現消防器材箱中沒有滅火器。“消防部門已經屡次警告了，小區消防栓裡沒有水，一旦發生火災，十分危險。”一名業主說。

  據廊坊經濟技術開發區住所和城鄉建設局負責人介紹，該小區2011年投入到正常的运用中，共有11棟樓，“物業公司、業委會和業主之間，七八年來对立一向沒斷過。”

  小區上一任物業公司為開發商指定，2017年小區树立業委會，2019年4月清退原物業，引进现在的物業公司。“他們剛進來的前半年，服務十分好。”業主梁先生說。

  雙方对立始於維修資金运用問題。2019年夏天，9號樓頂樓漏雨嚴重，物業公司申請运用維修資金進行維修。“依照流程，我們找了有資質的防水公司報價，分攤到9號樓150多戶，然后上門挨家挨戶溝通，用了3個月時間才完结業主簽字。”物業項目經理王歡說。

  依據住所城鄉建設部門供给的數據，9號樓維修屋頂共运用維修資金7.4萬元。“曾经漏雨維修，一般是哪漏修哪，一兩萬塊錢足夠了。但物業這次把整個屋頂都修了。”梁先生說。有業主懷疑物業公司濫用維修資金。

  不久，電梯風波讓雙方添加了新对立。王歡說，2020年10月、11月，維保公司先后建議有兩部電梯需求維修，物業做好報價，准備申請維修資金，但業主們不愿簽字。12月下旬，河北省特種設備檢測機構年檢后發出告诉，小區3棟高層樓10部電梯均存在不同程度的問題，“建議停運整改”。據此物業公司同一天將10部電梯悉数停運，業主隻能爬樓梯。

  業主們認為“怎麼或许10部電梯同時壞掉”，要求马上開通電梯，但不赞同動用維修資金﹔而物業則認為，幾台電梯投入年限一樣，零件壽命、磨損程度也差不多，“繼續運行，安全誰負責？”最终，在住所城鄉建設、市場監督办理等部門的協調下，有8部電梯於2021年春節前恢復运用，但别的兩部電梯至今仍在停運中。

  “對於電梯維修，我們一向沒有簽字赞同运用維修資金。”一名業主說。開發區住所城鄉建設局負責人表明，有5部問題比較嚴重的電梯运用了維修資金，共17萬余元，都是通過應急維修程序申請的。維修費用直到2023年年头才從小區相關業主的維修資金中悉数撥付完结。“手續是齊全的。”該負責人強調。

  住所專項維修資金准则树立的初衷是保证住所修建安全、保護業主合法權益，何故在實施過程中業主和業主之間、業主和物業之間會產生這麼多对立？

  “維修資金申請运用過程中，最難的便是業主簽字環節。”一名住所城鄉建設部門作业人員坦言，從他們接觸到的事例看，3個月都算是快的，一兩年簽不下來的也不在少數。

  申請运用維修資金需求達到哪些條件？有關部門出台實施的《住所專項維修資金办理辦法》明確規定了在維修資金劃轉業主大會办理前，“雙2/3”的通過份额——即應由維修資金列支范圍內專有部分佔修建物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主討論通過。

  但在實際日子中，要獲得2/3以上業主赞同難度不小。除了有些業主難以聯系到外，還有一些業主出於本身利益考慮，不赞同動用維修資金。

  王歡說，小區9號樓業主表決時，“高層業主還比較协作，一些低層業主就很難說服。他們說頂層漏水，關低層什麼事？我們解釋了，但仍有業主並不接受。”

  針對此類問題，2021年实施的民法典作出相應修正——由專有部分面積佔比2/3以上的業主且人數佔比2/3以上的業主參與表決，參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主赞同。

  不過，有專家認為，這一表決門檻依然較高。中山大學政治與公同事務办理學院教授葉林表明：“我國小區办理中居民主體意識還不高。一方面，有的業主由於各種原因不行使表決權，導致一部分投票權被棄置﹔另一方面，業主們的利益和訴求也並不完全共同，對資金的运用難以達成統一意見。”

  除了較高的申請門檻，還有一些問題讓維修資金“不好用”。香榭裡舍小區5號樓業主劉先生說，多年來他家客廳和陽台一向漏雨，物業曾想申請运用維修資金，但發現樓棟裡有業主沒交維修資金。依照規定，需求補交或至少補上本次維修的分攤費用才干啟動表決程序。“本來讓業主簽字赞同就很不容易，現在還要補交，更難赞同了。”劉先生說。

  申請运用維修資金的流程復雜、門檻高，需求投入很多精力做前期准備、溝通說明等作业，這也讓一些小區物業因為怕麻煩而不願意申請。“假如物業不願意提出运用建議或许计划，業主個人去推動申請流程很難，缺少完善、高效的途徑維護業主的合法權益。”廣州大學政府績效評價研讨中心主任周雨說。

  在香榭裡舍小區，維修資金的运用問題使物業失掉業主信赖。有小區業主就表明：“電梯壞了當然要修，也能够正常的运用維修資金，但就不能是這家物業。”因而，當2023年2月，小區树立新業委會時，就任榜首件事就著手重選物業公司。

  在运用維修資金的過程中，業主心存疑慮，有的是溝通不暢、信息不通明所導致。依照相關規定，运用維修資金的计划及報價需向業主公示。但在有的小區，公示仅仅“走過場”，如張貼在小區偏远旮旯，與其他告诉、廣告混在一平等。

  還有些当地树立了住所專項維修資金賬戶渠道，將維修資金分戶計算，業主能够隨時查詢個人賬戶的余額信息，但隻能看到賬戶余額變動，看不到資金运用明細。

  有的是業主對修建知識了解有限，因為不理解而產生誤解。一名住所城鄉建設部門負責人表明，修建施工情況不同，施工造價有或许相差很大，假如是緊急情況，施工人員需求加班加點作业，也會相應添加費用，需求更詳細的解釋和說明。

  “維修資金的运用、办理都隻有少數人參與，大多數業首要麼不關心、要麼不知情。在這種情況下，有几率存在物業濫用、套用維修資金的違法行為。”周雨說。在現實日子中，物業公司與業委會部分人員彼此勾結，偽造簽字、虛增項目、虛假招標、举高造價等亂象並不少見。

  2023年5月，內蒙古赤峰市巴林左旗一名業主在公民網“領導留言板”投訴：“物業隻做了一點點修繕作业，就奉告業主維修資金用完了。錢究竟花在哪裡了？”當地有關部門在回復中列出了明細：小區東區維修資金165.4萬元、利息8.3萬元，動用4次，用於“樓道刮大白刷涂料”“更換單元門”“供熱管道决裂緊急維修”等項目，共开销154.3萬元，剩下19.4萬元﹔小區北區維修資金共164.4萬余元、利息5.2萬余元，動用1次，“對排水管道、樓頂防水、熱力閥門、水泥磚、活動室暖氣、井圈井蓋進行了維修”，共开销160.5萬余元，剩下9.1萬元。5次維修用掉了超九成的維修資金，并且“手續齊全，程序規范”，這讓業主無法認同。

  在採訪中，一名從事維修資金办理的有關部門作业人員表明，依據現行办理辦法，住所專項維修資金办理部門在業委會树立前隻負責審核申請资料的完備性、真實性，業委會树立后則從“審核”改為“備案”，均不触及維修資金运用項目是不是合理、預算價格是否偏高级运用過程的監管。但現實是一旦發生維修資金被移用、濫用的情況，常有業主認為是有關部門監管不力。

  北京市物權法學研讨會副會長兼秘書長畢文強表明，现在維修資金后續籌款還有難度，應當長遠考慮其运用問題，“假如沒有做好監管作业，過度运用意味著維修資金很快就會見底。隨著更多小區進入養護期，這一問題未來或许會更明顯。”

  香榭裡舍小區業主與物業之間的对立，導致小區办理問題叢生，居民日子品質也遭到影響。而雙方对立的本源就在於怎么用好維修資金。最重要的是，這一問題並非該小區獨有，帶有較大程度的普遍性，不能不引起高度重視。

  專家建議，有關部門應對法令規定、准则组织、執行情況等各方面做詳細調查研讨，根據實際情況精准施策，著力进步准则的可操作性、可執行性，有用實現准则初衷。

  組織好業主大會和業主委員會，是小區順利运用維修資金的条件和關鍵。北京大學房地產法研讨中心主任樓建波認為，維修資金的申請运用與小區办理狀況息息相關：“因為申請运用維修資金需求大多數業主投票，假如小區從未召開過業主大會，或许沒有組建有力的業委會，那麼依照法定流程申請維修資金將會變得困難。”

  中國公民大學社會與人口學院副教授李丁建議，一方面要加強對業主的宣傳引導，另一方面也要加強小區業委會的建設力度，採用信息技術等完善健全業主投票決策系統，有用激活房子“養老錢”。

  公示准则對於保证業主知情權、保護業主合法權益發揮著及其重要的效果。有專家建議，應拟定維修資金运用情況強制公示准则。葉林表明，公示可通過線上和線下雙渠道進行，便利業主隨時了解。住所專項維修資金賬戶也要添加項目明細，讓業主清楚這筆錢用在哪些当地，確保維修資金运用合理、通明。

  為了規避物業通過虛增項目、虛假招標等方法移用濫用維修資金，一些当地開展了探究。有当地出台辦法規定物業隻能提出維修資金运用计划，具體施工則由業委會或社區居委會來組織實施。但據業主反映，修建施工的專業性很強，實際情況不同，施工造價很或许相差很大，而一般業主不具備相應知識，對物業提出的維修计划、項目造價、工程質量等無法進行有用評估和監督。

  因而，有專家建議，可引进第三方機構輔助業主開展監督办理，如引进招標署理、監理機構等，從配件採購、施工原资料、人工費用等環節進行全過程監管。现在已有当地出台規定，允許將工程監理費用計入維修資金，還有的明確規定應急維修必須聘請第三方監督服務機構，以加強監管。

  “住所專項維修資金的妥善运用和办理，實際上是城市基層办理的重要課題。一方面，群眾期盼进步維修資金运用功率，充沛發揮准则效果﹔另一方面，又期望公平公平，保護好群眾的合法權益。這需求有關部門重视准则設計，不能把一切都簡單地推給業主，要在进步維修資金运用便利性的同時，同步进步維修資金运用、办理的公開性、通明性，管好用好維修資金。”周雨說。

  針對維修資金运用過程中出現的問題，多地正展開探究。湖南株洲市探究在電梯办理中引进保險機制，运用維修資金增值收益树立統籌賬戶，對运用5年以上的電梯採取“公示無異議”的方法購買電梯維修保險，由保險機構監督維修過程办理，避免小病大修、資金套用等亂象出現。

  還有讀者表明，對老舊小區來說，維修資金的開源與節流平等重要，小區公共收益應依照規定轉入維修資金滾存运用。據香榭裡舍小區一名業主泄漏，他們现在已簽約了一家新物業公司，並達成協議：以小區未來3年的公共收益，換取物業維修外牆及電梯等。

  “將來，類似更新電梯等問題花錢的当地會越來越多，維修資金現在還是能不必就盡量不必。”這名業主說。

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